Wednesday, 29 June 2022

การเลือกซื้อบ้านเดี่ยว ห้องพักอาศัยหรือห้องชุด

การเลือกซื้อบ้านเดี่ยวสักหลัง ห้องพักอาศัยหรือห้องชุดในคอนโดมิเนียมสักห้อง นับเป็นการควักกระเป๋าตังค์ครั้งใหญ่ในชีวิต ดังนั้นหากคุณตัดสินใจจะเลือกซื้อบ้าน จึงควรไตร่ตรองอย่างรอบคอบ อย่ารีบร้อน

เมื่อคุณเริ่มเลือกหาซื้อบ้าน คุณอาจพบว่าบ้านในฝันของคุณมีราคาสูงเกินเอื้อม ดังนั้นคุณอาจจะต้องเลือกทางสายกลางนั้นก็คือ คุณควรทำรายการบ้าน และรายละเอียดสำคัญที่คุณต้องการโดยเรียงตามลำดับความสำคัญ จากนั้นค่อยๆตัดทอนรายการต่างๆที่คิดว่าไม่จำเป็นออก จนได้บ้านในราคาที่เหมาะสมและใกล้เคียงกับความฝันของคุณมากที่สุด

การเลือกซื้อบ้านเดี่ยว

การเลือกซื้อบ้านเดี่ยว ห้องพักอาศัยหรือห้องชุด

คุณอาจจะซื้อบ้านหรือห้องชุดได้จากเจ้าของโดยตรง หรือผ่านนายหน้า หรือซื้อจากโครงการต่างๆ (ในกรณีที่คุณต้องการซื้อบ้านใหม่) โดยเริ่มมองหาจากหน้าหนังสือพิมพ์ นิตยาสาร หรือ เว็บไซต์ หรือ จากหนังสือคู่มือซื้อขายบ้านต่างๆ

หากยังไม่พบที่ถูกใจก็ลองไปดูตามบริษัทนายหน้าขายบ้านต่างๆเพื่อดูบ้านที่เสนอขายอยู่ในขณะนั้น รวมทั้งขอให้บริษัทส่งรายละเอียดบ้าน ที่จะเข้ามาใหม่ด้วย บอกราคาที่คุณต้องการ โดยควรบอกให้สูงกว่างบที่คุณตั้งไว้เล็กน้อย เพราะเจ้าของบ้านส่วนใหญ่พร้อมที่จะลดราคาลงจากราคาที่ตั้งไว้เดิมอยู่แล้ว

จากนั้นบริษัทนายหน้าจะส่งเอกสารข้อมูลมาให้ พร้อมกับจัดนัดเวลาพบเจ้าของบ้าน และจัดรถรับส่งให้ด้วยหากจำเป็น นอกจากนี้คุณอาจเลือกซื้อบ้านได้จากบริษัทประมูลต่างๆ ซึ่งปัจจุบันมีอยู่หลายแห่ง โดยบางแห่งก็มีบริการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่ร่วมนำโครงการเข้าประมูลให้ด้วย (โดยถ้าซื้อบ้านในโครงการของสถาบันการเงินนั้น ก็จะได้วงเงินสินเชื่อสูงสุด 70-90% แต่ถ้าเป็นบ้านที่ไม่อยู่ในโครงการก็อาจได้วงเงินสูงสุดไม่เกิน 70%) รวมทั้งสถาบันการเงินต่างๆ ปัจจุบันก็มีการจัดประมูลบ้านและห้องชุดในโครงการที่ปล่อยสินเชื่ออยู่เองด้วย

การขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน

ก่อนที่คุณจะเริ่มกระบวนการการเลือกซื้อบ้าน คุณควรจะแน่ใจก่อนว่าคุณจะสามารถหาแหล่งเงินกู้ได้ หากซื้อเงินสดที่มีไม่ไหว ( ดูได้จาก การจำนองบ้าน )

หากคุณเลือกซื้อบ้านโดยผ่านบริษัทนายหน้า บางบริษัทอาจหาแหล่งเงินกู้มาให้กับคุณด้วย เงินจำนองส่วนใหญ่จะเป็นมาตรฐานเดียวกัน แต่อัตราดอกเบี้ยอาจแตกต่างกัน ที่คุณควรทำก็คือ คุณควรจะเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจากสถาบันการเงินต่างๆให้ดี

คุณอาจขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินหรือธนาคารที่คุณติดต่อหรือฝากเงินเป็นประจำอยู่แล้วก็ได้ ซึ่งอาจจะทำให้มีโอกาสกู้เงินได้ง่ายมากขึ้น

การเลือกดูบ้าน

การเลือกดูบ้าน

คุณไม่ควรพยายามเยี่ยมชมบ้านหลายแห่งจนเกินไปในวันเดียวกัน ดูแค่วันละ 2-3 แห่งก็เพียงพอ และควรจะบันทึกรายละเอียดเกี่ยวกับบ้านแต่ละแห่งไว้ คุณจะได้รู้ว่าบ้านไหนมีครัวสวย บ้านหลังไหนหลังคารั่ว หรือบ้านหลังไหนจากรถได้กี่คัน

เมื่อคุณพบบ้านที่ถูกใจแล้วคุณควรนัดไปดูอีกครั้งเพื่อจะตรวจดูให้ละเอียดมากยิ่งขึ้น เดินดูห้องทุกห้อง และจดสภาพทั่วไปรวมถึงการตกแต่ง คุณอาจพบจุดต่างที่อยากให้ผู้ประเมินราคา หรือ ผู้รับเหมาช่วยตรวจสอบ เช่น รอยชื้นบนฝาผนังหรือรอยร้าวบนเพดาน พยายามวาดภาพในใจว่าคุณจะวางเฟอร์นิเจอร์อย่างไรในแต่ละห้อง และควรนำสายวัดไปด้วยถ้าคิดจะใส่เฟอร์นิเจอร์ชิ้นใหญ่เข้าไป

คุณควรจะขอเจ้าของบ้านดูบิลค่าไฟฟ้าและน้ำประปาที่ผ่านมาด้วย เพื่อจะกะประมาณได้ว่าอัตราค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนของคุณจะเป็นอย่างไร ประมาณเท่าไหร่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าบ้านหลังนั้นใช้เครื่องปรับอากาศซึ่งอาจจะกินไฟมาก หากคุณตรวจพบสิ่งผิดปกติในบ้าน ควรแจ้งให้เจ้าของบ้านรับรู้ เผื่อว่าจะสามารถซ่อมแซมให้เรียบร้อยก่อนจะตกลงซื้อหรืออาจขอลดราคาลงได้อีก

ตรวจสอบดูว่า เป็นบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ถาวรหรือเป็นสัญญาเช่าระยะยาว (โดยเฉพาะห้องชุดและห้องแถว) และมีการทำนิติกรรมจำนองอยู่ก่อนแล้วหรือไม่ หากซื้อบ้านที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและปลอดภาระผูกพัน คุณก็จะเป็นเจ้าของทั้งตัวบ้านและที่ดินอย่างสมบูรณ์ แต่ห้องชุดจำนวนมากจะเป็นสัญญาเช่าระยะยาว ซึ่งคุณจะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่ต้องจ่ายค่าเช่าที่ให้กับเจ้าของที่ดินจนสิ้นสุดสัญญา ในกรณีนี้การขอกู้เงินจากธนาคารอาจมีปัญหา หากสัญญาเช่าที่ดินเหลือกำหนดเวลาใกล้เคียงหรือน้อยกว่าระยะเวลาในการผ่อนชำระเงินกู้ นอกจากนี้คุณอาจจะต้องจ่ายค่าบำรุงรักษา รวมถึงค่าประกันภัยตัวอาคารรายปีอีกด้วย

เมื่อคุณตัดสินใจเลือกซื้อบ้านได้แล้ว คุณอาจจะติดต่อกับสำนักงานกฏหมาย หรือติดต่อกับสำนักงานที่ดินเพื่อขอคำปรึกษาในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ต่างๆภายหลังจากมีการตกลงซื้อขายบ้านแล้ว

ควรเสนอราคากับเจ้าของบ้านโดยตรง ถ้าเป็นกรณีที่เป็นบ้านที่ประกาศขายเอง หรือ ต่อรองกับตัวแทน กรณีที่ฝากขายกับบริษัทนายหน้า ควรเสนอราคาให้ต่ำกว่าราคาขายที่ตั้งไว้เล็กน้อย แต่ควรต้องทำใจหากจะต้องซื้อในราคาเต็ม หากเจ้าของบ้านไม่ยอมลดราคาให้ นอกจากนี้ยังต้องนัดผู้ประเมิน หรือ ช่างรับเหมาที่คุ้นเคยให้เข้าไปตรวจสภาพบ้านด้วย

การตรวจสภาพบ้านหรือห้องชุด

การตรวจสภาพบ้านหรือห้องชุด

ถึงแม้ว่าธนาคารและสถาบันทางการเงินต่างๆ จะมีฝ่ายประเมินราคาอยู่แล้วก็ตาม คุณก็ควรจ้างผู้ประเมินราคาหรือผู้ตรวจสอบสภาพของคุณเอง (อาจเป็นช่างรับเหมาที่รู้จักกันดีก็ได้) โดยเฉพาะเมื่อซื้อบ้านมือสอง (กรณีที่จ้างผู้ประเมินราคาเพื่อขอสินเชื่อ ควรติดต่อบริษัทประเมินอิสระที่ได้รับการรองรับจากธนาคารแห่งประเทศไทย)

คุณควรติดต่อผู้ประเมินราคา หรือ ผู้ตรวจสอบสภาพไว้ตั้งแต่ตอนเสนอราคากับเจ้าของบ้าน เพราะหากตรวจพบสิ่งผิดปกติกับตัวบ้าน คุณก็สามารถถอนข้อเสนอได้ในทันที วิธีที่ง่ายและประหยัดค่าใช้จ่ายในการจ้างผู้ตรวจสภาพ ก็คือ ขอให้ธนาคารที่คุณติดต่อขอสินเชื่อส่วคนไปตรวจสอบสภาพบ้านพร้อมๆกับการประเมินราคาในคราวเดียวกัน

ถ้าคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับสภาพความผุพังของไม้ หรือ ตัวบ้าน คุณอาจจะติดต่อบริษัทก่อสร้างหรือบริษัทประเมินราคาใหญ่ๆที่มีผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจสอบ หรือ คุณอาจจะติดต่อช่างไฟฟ้า ช่างประปา หรือ ช่างรับเหมาที่คุณรู้จักมาช่วยตรวจสอบสภาพให้ก็ได้ ซึ่งอาจจะตรวจให้ฟรี หรือ คิดค่าบริการก็แล้วแต่ความสนิทสนม ควรบอกคนที่มาตรวจสอบสภาพบ้านถึงจุดที่คุณต้องการตรวจสอบอย่างละเอียด เพื่อที่เขาจะได้ไม่ต้องทำงานซ้ำซ้อนและเพื่อประหยัดเวลาไปด้วย

ถ้าบ้านที่คุณจะซื้อเป็นบ้านใหม่ คุณอาจจะได้รับใบประกันสภาพในช่วงแรกๆให้ด้วย คุณควรอ่านเงื่อนไขให้ชัดเจนว่าการประกันสภาพคุ้มครองถึงเรื่องใดบ้าง และถ้าหากมีปัญหา จะสามารถเข้ารับการซ่อมแซมหรือเรียกร้องได้อย่างไร แต่ถึงแม้จะมีการประกันสภาพ คุณก็ยังควรหาคนมาตรวจสอบความสมบูรณ์ของบ้านว่าพร้อมจะซื้อหรือโอน หรือไม่อย่างไร

การซื้ออสังหาริมทรัพย์

ถ้าคุณสามารถใช้สำนักงานกฏหมายแห่งเดียวกับสถาบันการเงินที่คุณขอสินเชื่อไว้ได้ จะช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายได้มาก คุณควรติดต่อสำนักงานกฏหมายให้เร็วที่สุดโดยขอรายละเอียดและเอกสารข้อมูลต่าๆงให้ครบถ้วน เพื่อให้เขาจัดการเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน การจ่ายค่าธรรมเนียม หรือ ค่าจดทะเบียนการโอนต่างๆ และเพื่อตรวจสอบให้แน่ใจว่าจะไม่มีปัญหาทางกฏหมายใดๆเกิดขึ้นในภายหลัง ตัวแทนกฏหมายของคุณอาจร่างหนังสือสัญญาซื้อขายขึ้น และเมื่อทั้งสองฝ่ายเห็นชอบในสัญญาก็จะมีการลงชื่อ จากนั้นก็อาจมีการติดต่อกับฝ่ายกฏหมายของผู้ขายเพื่อแลกเปลี่ยนสัญญา รวมทั้งกำนดวันซื้อขายขึ้น

การซื้ออสังหาริมทรัพย์

เมื่อขั้นตอนทุกอย่างเสร็จเรียบร้อย คุณอาจจะต้องจ่ายเงินมัดจำก้อนแรกโดยส่วนที่เหลือทางธนาคารอาจจ่ายให้ในวันโอนเพื่อจะได้นำโฉนดมาทำการจดจำนองให้เรียบร้อย

การขายบ้านหรือห้องชุด

คุณจะขายเองโดยตรง หรือ ผ่านบริษัทนายหน้า รวมทั้งบริษัทประมูลก็ได้ ถ้าจะขายเอง คุณจะต้องกำหนดราคาขาย หรืออาจให้บริษัทนายหน้าช่วยตั้งราคาให้ หากขายผ่านนายหน้าหรือบริษัทประมูล ต้องเสียค่าคอมมิชชั่น ซึ่งอาจคิดตั้งแต่ 4% จนถึง 10% ของราคาที่ขายได้ (นอกจากนั้นอาจมีการเก็บค่าลงทะเบียนต่างหาก) จะขายบ้านผ่านบริษัทนายหน้าหลายแห่งพร้อมกันก็ได้ แต่ก็จะทำให้คุณเสียค่าใช้จ่ายหรือค่าคอมมิชชั่นมากขึ้น

เมื่อคุณตกลงรับข้อเสนอ ก็ให้แจ้งชื่อและที่อยู่ รวมทั้งราคาที่ตกลงให้กับตัวแทนกฏหมายของคุณ (ถ้ามี) ขั้นตอนต่างๆก็เช่นเดียวกับการซื้อ

การซื้อขายจะเสร็จสิ้นในภายหลัง แล้วแต่ระยะเวลาที่ใช้ดำเนินการ ในวันโอนกรรมสิทธิ์ คุณก็จะได้รับเงินค่าบ้าน ซึ่งหักค่าคอมมิชชั่น และค่าการจดทะเบียนโอนต่างๆแล้ว รวมทั้งตัวแทนกฏหมายของคุณก็อาจเก็บค่าธรรมเนียมในวันดังกล่าวเลยด้วยก็ได้